УчастникамПолезная информацияКонсультации и рекомендации

Как безопасно расторгнуть договор аренды

Вы досрочно покинули помещение, а арендодатель через суд требует продолжения платежей? Этих рисков можно избежать

По закону вы вправе отказаться от аренды нежилого помещения, предупредив об этом другую сторону за 30 дней. Но здесь есть одна тонкость. Ваш бывший арендодатель может через суд потребовать выплатить ему арендные платежи за время, когда арендных отношений между вами уже не было. Ситуация парадоксальная: вы уверены, что расторгли договор, а с юридической точки зрения он все еще действует.

Вот несколько советов, которые помогут обезопасить себя.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП, ведется Росреестром). Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и покинул помещение. У вас есть право на односторонний отказ от аренды без всяких причин — достаточно прописать в договоре возможность такого отказа. Исключение — случаи, когда стороны сами ограничили эту возможность, указав, что односторонний отказ возможен по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Закон не обязывает ни одну из сторон обращаться в Росреестр, чтобы исключить запись об аренде из ЕГРП и снять арендное обременение с помещения, но без этой записи действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды не имеют достаточной силы.

Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, опасна прежде всего для арендатора. Чем больше времени проходит с момента, когда он отказался от аренды, тем выше риск. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить такой риск — сделать в Росреестре новую запись.

Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде. Совместного обращения сторон не требуется. При этом действует правило: при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом.

В некоторых договорах прямо прописывается, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с государственной регистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в документ включено такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем этой обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения. К тому же иногда арендодатель сам заинтересован в прекращении записи: до тех пор, пока она существует, невозможно внести в реестр сведения о новом договоре аренды.

Еще один важный момент при прекращении арендного договора — подписание акта возврата объекта. В случае судебных разбирательств подписанный акт может стать дополнительным аргументом в вашу пользу. Он указывает, что обе стороны обязаны принять участие в регистрации расторжения договора, а не только инициатор расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу статьи 655 Гражданского кодекса (в соответствии с ней при прекращении договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, а уклонение одной из них от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей по передаче).

Суды по-разному относятся к определению момента, с которого долгосрочный договор аренды считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от него одной из сторон. А значит, арендатор несет риски, связанные с взысканием арендной платы, до момента исключения записи об аренде из ЕГРП. Скорее всего, в ближайшее время судебная практика будет меняться и становиться более единообразной. В недавнем постановлении Пленума высшего арбитражного суда от 17.11.2011 №73 (п. 6) прямо указано, что сохранение в ЕГРП прав записи о договоре аренды не означает, что он не прекратил своего действия.

Дополнительный аргумент, который поможет в суде. Если конфликт уже возник, можно апеллировать к тому, что запись в ЕГРП носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Ее внесение предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права (ст. 2 закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поэтому непогашенная запись в ЕГРП о государственной регистрации долгосрочного договора аренды не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

Автор: Лев Крошкин

Источник: Деловая среда

Добавлено: 02.10.2015 в 11:03 | Просмотров: 1211 | Комментариев: 0
Поделиться: