УчастникамПолезная информацияКонсультации и рекомендации

Покупаем офис: основные критерии выбора

Процесс приобретения включает в себя две составляющие: юридическую чистоту объекта и юридическую чистоту самой сделки. Остановимся на каждой из них подробно.

Юридическая чистота объекта

Купить можно только то, что принадлежит продавцу на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда продавцом выступают отдельные категории юридических лиц, им имущество принадлежит на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, распоряжаться которым они могут только с согласия собственника.
Право продавца подтверждается свидетельством о праве собственности на объект недвижимости (далее – Свидетельство), с которым вам необходимо подробным образом ознакомиться.

На что следует обращать внимание:

•Документы- основания. Ими могут быть, например, договор купли-продажи или договор дарения. Знакомство с ними необходимо для определения юридической судьбы объекта недвижимости.
•Субъект права, т.е. лицо, в чьей собственности находится офис.

Если собственником является физическое лицо, надо выяснить: не является ли имущество общей совместной собственностью супругов. Для этого сопоставьте дату заключения брака с датой, когда сделана запись о регистрации права собственности (указана в свидетельстве). В противном случае, в Росреестр необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу офиса.

Если собственником имущества является юридическое лицо — проверьте полномочия его представителя. Они оформляются доверенностью от имени юридического лица, которая подписывается генеральным директором (его полномочия подтверждаются протоколом о его избрании на должность);

•Вид права – собственность (в том числе и общая долевая);
•Объект права – нежилое помещение, его площадь, точный адрес;
•В графе «существующие ограничения (обременения) права» должна быть запись «не зарегистрированы». В противном случае, вы получите в собственность объект, который обременен, например, ипотекой.

Как ни странно, но Свидетельство дает лишь общую картину об объекте недвижимости, которой недостаточно для проверки юридической чистоты объекта. Немаловажными документами для вас являются также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – Выписка) и технический паспорт на нежилое помещение.

Заказать Выписку можно в Росреестре или многофункциональном центре. Оформление выписки из ЕГРП – элементарная процедура. От вас требуется только паспорт и денежные средства на уплату государственной пошлины. Выписка будет готова на следующий день. Аналогично обстоит дело и с получением технического паспорта, только заказывать его следует в Бюро технической инвентаризации (БТИ), и срок изготовления дольше.

Зачем нужны два этих документа? Выписка дает максимально полную и свежую информацию об объекте недвижимости, в частности, о зарегистрированных в отношении него обременениях. Благодаря техническому паспорту вы сможете узнать: были ли сделаны в помещении перепланировка и (или) переустройство. И если да, то узаконены ли они.

Пример:
В нежилом помещении была проведена перепланировка. Собственник решил ее узаконить. В административном порядке ему было отказано, т.к. произведенную перепланировку признали вновь созданным объектом недвижимости. В признании права собственности на самовольную постройку было отказано, т.к., по мнению суда, имеет место переустройство (Постановление 11 Арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 г. по делу А55–9538/2012). Истец обратился в суд с требованием признать переустройство нежилого помещения и право собственности на него. Ему было отказано, поскольку новый судья усмотрел в спорном нежилом помещении перепланировку (Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 г. по делу А55–23060/2013).
Приобретение такого спорного нежилого помещения чревато для нового собственника перспективой никогда не узаконить произведенную перепланировку.

Также особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ), на котором располагается офис. К примеру, если земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки, то использовать нежилое помещение под офис будет уже незаконно. Чтобы помещение действительно можно было считать офисом, земельный участок должен быть предназначен для размещения административных и офисных зданий. ВРИ земельного участка указывается в Свидетельстве.

Таким образом, мы определились с юридической чистотой объекта. Переходим к сделке.

Юридическая чистота сделки

Передача офиса будет оформляться договором купли-продажи нежилого помещения (далее – договор).

При заключении договора существуют три риска:
•Возможность признания договора недействительным;
•Возможность признания договора незаключенным;
•Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности или приостанавливает государственную регистрацию.

Для избежания вышеуказанных недоразумений договор должен быть заключен в письменной форме, а переход права – зарегистрирован в Росреестре. Также договор должен содержать в себе все существенные условия, коими являются предмет и цена. Два этих условия должны быть четко прописаны в договоре.

Пример
Стороны заключили договор, в котором указали цену кв.м. Соответственно цена всего объекта исчисляется путем умножения стоимости кв.м. на их количество. Впоследствии продавец обратился в суд с иском о признании договора незаключенным, признании договора недействительным, признании права собственности на нежилые помещения. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, ссылаясь на то, что покупатель по договору приобрел в собственность несколько нежилых помещений. В договоре должна определяться цена каждого объекта. Поскольку этого сделано не было, договор считается незаключенным.
Покупателю только в суде кассационной инстанции удалось доказать, что при заключении договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе определили и цену имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 12.07.2011 г. по делу № 33–6911/2011).

Для избежания третьего, последнего риска, на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр должны быть поданы следующие документы:

•Заявление о государственной регистрации от обеих сторон (оформляется в Росреестре);
•Паспорт или доверенность на право совершать данную сделку;
•Договор в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для Росреестра).

Таким образом, мы проверили юридическую чистоту, как объекта, так и самой сделки. Если вами предприняты все указанные меры, то через 30 дней (срок, установленный законом) или меньше (субъекты РФ могут устанавливать свой срок для государственной регистрации) вы станете собственником офиса и сможете распоряжаться им по своему усмотрению

Источник: regforum.ru

Добавлено: 15.10.2015 в 11:28 | Просмотров: 460 | Комментариев: 0
Поделиться: